Grâce à la loi Macron du 6 août 2015, il est possible d’investir dans la pierre-papier (ensemble des produits de placement à base d’immobilier qui se présentent sous forme de titres de sociétés ou de fonds) en bénéficiant de la fiscalité avantageuse du statut de loueur en meublé non professionnel, mieux connu sous le sigle « LMNP ».

Ce statut fiscal est très appréciable car il permet d’amortir le prix d’acquisition des biens immobiliers sur les loyers et de gommer ainsi une grande partie de la fiscalité. Et grâce aux fonds d’investissement en location meublé (FILM), qui viennent d’être créés, il est possible de profiter du dispositif avec une mise de départ modeste : 5 000 euros, contre près de 100 000 euros pour qui souhaite bénéficier de ce dispositif fiscal en direct.

Le premier FILM du genre se nomme LF Cerenicimo +. Il a été conçu conjointement par La Française, numéro un de la gestion collective immobilière, et par Cerenicimo, spécialiste de l’immobilier géré. « Ce produit s’adresse aux investisseurs à la recherche de revenus complémentaires avec une fiscalité clémente », résume Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, qui précise que la rentabilité nette espérée après impôt est de l’ordre de 3 % par an.

Les FILM sont des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) grand public. Ce qui signifie qu’ils possèdent une poche destinée à assurer la liquidité du produit : le souscripteur peut donc revendre ses parts à tout moment, ce qui n’est pas le cas pour une société civile de placement immobilier (SCPI).

Diversifier le patrimoine des épargnants

LF Cerenicimo + va investir dans des résidences seniors, étudiantes et de tourisme, des actifs immobiliers qui échappent en grande partie aux cycles des bureaux ou du commerce. C’est là l’autre intérêt du produit : il permet aux épargnants qui possèdent déjà beaucoup d’immobilier de diversifier leur patrimoine.

« Nous avons fait le choix d’avoir un fonds le plus pur possible en immobilier », affirme Marc Bertrand, président de La Française REM. Si le fonds prévoit de conserver une poche de 15 % de liquidités pour faire face à des sorties, il sera investi à 85 % en immobilier et son exposition au secteur pourra atteindre 100 % grâce à un effet de levier généré par endettement.

A ce stade, le fonds n’a pas encore acheté d’actifs. Il privilégiera dans un premier temps des opérations livrées ou proches de la livraison pour avoir un revenu immédiat. « Nous aimerions procéder à un premier versement de dividendes à la fin de cette année », poursuit M. Bertrand. En attendant, la société entend limiter la collecte à 50 millions d’euros par an.

Comme dans tout placement immobilier, l’investisseur ne doit pas se focaliser uniquement sur le rendement et la fiscalité, mais examiner les autres caractéristiques du produit, notamment les frais.

Sur ce point, ceux de LF Cerenicimo + sont comparables à ceux des SCPI, à savoir un peu plus de 10 % de frais de souscription et une ponction de 10 % des loyers encaissés pour couvrir les frais de gestion. Autant dire qu’il s’agit d’un placement à envisager sur une longue durée, au moins sur dix ans.