Le premier ministre a confirmé, le 11 septembre, la suppression de l’ISF et son remplacement par un impôt sur la fortune immobilière (IFI) assis sur les seuls biens immobiliers. L’IFI concernera les contribuables qui détiennent un patrimoine immobilier net taxable, c’est-à-dire après déduction des dettes, supérieur à 1,3 millions d’euros.

Le seuil d’entrée dans l’ISF sera le même qu’aujourd’hui et le barème ne sera pas modifié. L’abattement de 30 % sur la résidence principale sera également maintenu. De même, les biens immobiliers affectés à l’exercice de l’activité professionnelle du contribuable continueront à être exonérés.

Mais tous les biens autres que les actifs immobiliers seront exclus du champ d’application de ce nouvel impôt : titres (actions et parts sociales) détenus par le contribuable, qu’ils soient ou non considérés comme des biens professionnels, placements bancaires et financiers, œuvres d’art, bijoux, meubles, chevaux, voitures, liquidités …

L’inconnu des SCPI et des OPCI

A ce stade, on ne sait pas encore comment seront traités les fonds immobiliers, notamment les parts de société civile de placement immobilier (SCPI) et d’organisme de placement collectif en immobilier (OPCI). Seront-ils considérés comme des placements financiers exonérés d’IFI ou comme des biens immobiliers taxables ? Et dans l’affirmative, comment seront-ils traités s’ils sont détenus au travers d’un contrat d’assurance-vie ? Dans le doute, l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) a adressé un courrier au gouvernement pour lui demander de « prévoir expressément qu’ils ne soient pas inclus dans le périmètre de l’assiette du futur IFI ».

Plus généralement, la question se pose pour tous les biens immobiliers qui seraient détenus au travers d’une société, telle qu’une société civile immobilière contrôlée par le contribuable. « Seules les sociétés à prépondérance immobilière, c’est-à-dire les sociétés dont l’actif est investi pour plus de 50 % dans des biens immobiliers seront-elles taxées ou toutes les sociétés à hauteur de la quote-part que représente leur actif immobilier au bilan », s’interroge Yvan Vaillant, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez Edmond de Rothschild.

Quoi qu’il en soit, la quasi-totalité des contribuables assujettis à l’ISF devraient voir leur impôt baisser dès l’année prochaine, et ce d’autant plus fortement que leur patrimoine comporte une proportion importante de biens autres qu’immobiliers. « L’impôt à payer passerait de 97 000 euros à 35 000 euros pour un patrimoine de 10 millions d’euros dont la moitié est investi en immobilier. Pour un patrimoine de 2,5 millions d’euros, dont 1,5 millions en immobilier, l’impôt passerait de 11 000 à 4 000 euros. Et un contribuable à la tête d’un patrimoine de 1,5 millions d’euros, dont 800 000 euros investi en immobilier repasserait en dessous du seuil de l’impôt », détaille Frédéric Poilpré, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez Société générale private banking.

Toutefois, certains contribuables risquent d’y perdre. « Il s’agit de ceux qui sont à la tête d’un patrimoine essentiellement non immobilier et qui arrivaient jusqu’à présent à activer le plafonnement de l’ISF. Il se peut qu’ils ne puissent plus profiter de ce plafonnement suite à la baisse significative de leur impôt limité à leur seul patrimoine immobilier », explique Yvan Vaillant.

Enfin, la réduction d’ISF dont bénéficient les contribuables qui investissent au capital d’un PME serait purement et simplement supprimée. Mais la réduction d’impôt de 75 % en cas de dons consentis à certains organismes d’intérêt général devrait être maintenue.