Terrain à bâtir situé dans une zone pavillonnaire proche du centre ville de Morlaix, dans le Finistère. / SR / ADEUPa

Pour construire plus de logements et notamment des logements sociaux, les terrains disponibles manquent. C’est pourquoi les particuliers propriétaires de terrains à bâtir bénéficient d’avantages fiscaux s’ils les cèdent.

Ceux qui vendent un terrain à bâtir en réalisant un bénéfice sont taxés sur la plus-value mais ils peuvent en être exonérés si le prix de vente n’excède pas 15 000 euros ou si le terrain est conservé plus de 22 ans.

La loi de finances pour 2018 prévoit d’autres possibilités d’exonérations dans les zones où les logements manquent, comme Paris et son agglomération, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise (zones A et A bis).

Si un terrain est vendu à un promoteur qui prévoit de construire des logements en accession à la propriété, un abattement exceptionnel de 70 % est appliqué sur les plus-values. Cet abattement est porté à 85 % si le promoteur s’engage à réaliser des logements intermédiaires, dont les loyers sont plafonnés, ou des logements sociaux pour la moitié des constructions prévues.

Pour bénéficier du dispositif, une promesse de vente doit être signée avant le 31 décembre 2020, la vente définitive intervenant au plus tard deux ans après. Le bénéficiaire doit aussi réaliser un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition.

De plus, les bâtiments réalisés doivent atteindre une surface de plancher au moins égale à 75 % de la surface maximale autorisée par les règles contenues dans les documents d’urbanisme.

Prolongation des exonérations pour le reste du territoire

En dehors des zones tendues, la loi de finances prolonge l’exonération de 100 % en cas de vente du terrain à un organisme HLM jusqu’au 31 décembre 2020. La cession peut être réalisée au profit des communes, des communautés de communes et d’agglomération ou des établissements publics fonciers d’Etat.

« Mais la loi ne dit rien sur les obligations du bailleur social de construire les logements prévus, regrette Pascale Poirot, présidente de l’Union nationale des aménageurs (UNAM). Si ces derniers ne voient jamais le jour, l’avantage fiscal consenti au propriétaire représente de l’argent public dépensé en pure perte. »

Lorsque le terrain est vendu à un promoteur qui s’engage à réaliser des logements sociaux dans un délai de quatre ans, une exonération totale de la plus-value est également prévue, mais elle est calculée en fonction de la surface du terrain occupée par les logements sociaux. Si les logements sociaux ne représentent que 20 % du programme prévu, l’exonération ne portera que sur cette quote-part.

« Ces exonérations sont les bienvenues, mais les conditions sont très restrictives et on peut se demander si ces mesures permettront vraiment la construction de nombreux logements », s’interroge Jean Perrin, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). Il serait intéressant que la Cour des comptes procède l’an prochain à une évaluation de ce dispositif.