Un lotissement pavillonnaire de l'agglomération de Bordeaux, Gironde / Danièle Schneider / Photononstop / Danièle Schneider

Quelles sont les spécificités des marchés immobiliers régionaux ? Dans une étude publiée en novembre, le Crédit foncier a épluché les statistiques économiques et démographiques des 13 régions françaises. Il ressort de ce travail de fourmi de nombreux enseignements pour un investisseur.

Premier constat : l’Ile-de-France, qui concentre 29 % du PIB pour 18 % de la population française, est la région de tous les records : plus grand nombre de villes (242), plus forte densité (1 000 habitants par km²), plus grand nombre de logements (5,67 millions), plus forte proportion d’appartements (74 %), prix les plus élevés (5 041 euros/m²) et plus faible proportion de propriétaires (47 %).

Des Bretons plutôt propriétaires

A l’autre bout du spectre, c’est en Bretagne que la proportion de propriétaires est la plus élevée (66 %). Une région caractérisée par un taux de chômage faible (7,6 %). La proportion de propriétaires est également très élevée, au-delà de 60 %, dans les Pays de la Loire, le Centre-Val de Loire, la Bourgogne-Franche-Comté et la Nouvelle-Aquitaine.

Sans surprise, la faible proportion de propriétaires en Ile-de-France s’explique par le niveau élevé des prix immobiliers. Dans ce classement, la région francilienne devance la Provence-Alpes-Côte d’Azur (3 421 euros/m²) et l’Auvergne-Rhône-Alpes (2 819 euros/m²).

Quand l’Ile-de-France se distingue par une proportion de résidences principales record (90 %), proche de celle des Hauts-de-France (89 %), la Provence-Alpes-Côte d’Azur compte 18 % de résidences secondaires, un niveau seulement dépassé en Corse (37 %).

A 1 837 euros le m², la Bourgogne-France-Comté est, de loin, la région la plus abordable, devant le Grand Est (2 007 euros/m²). Après les Hauts-de-France, c’est aussi la région où le PIB par habitant est le plus faible. Ce constat qui mériterait cependant d’être nuancé, car les prix à l’achat sont élevés dans les régions viticoles.

Le cas particulier de la Corse

Dans le neuf, le Centre-Val de Loire, à seulement 2 668 euros/m², est encore moins cher que la Bourgogne-Franche-Comté. Il est vrai que cette région se distingue par un taux record (10 %) de logements vacants. La corrélation entre vacance élevée et faiblesse des prix de l’immobilier est évidente puisque le taux de logements vacants atteint 9 % en Bourgogne-France-Comté et dans le Grand Est, les régions les moins chères.

Après la Corse, qui est un cas particulier car il s’agit de la région la moins peuplée de France, c’est en Occitanie, dans les Pays de la Loire et en Auvergne-Rhône-Alpes que la démographie est la plus vigoureuse. Plus que la natalité, inférieure à la moyenne nationale, c’est l’installation de retraités en Occitanie qui explique cette situation : le solde migratoire explique 80 % de l’augmentation de la population dans cette région. A noter que la population stagne dans le Grand Est et dans en Bourgogne-France-Comté, les régions les moins dynamiques sur ce plan.

Autre remarque : les appartements sont plus nombreux que les maisons en Ile-de-France et en Provence-Alpes-Côte d’Azur. En revanche, la proportion de maisons dépasse 70 % dans le Centre-Val de Loire, Pays de la Loire, Hauts-de-France, Nouvelle-Aquitaine et en Bretagne.