Le quartier d’affaires de La Defense, dans le prolongement de l’avenue des Champs-Elysées, à Paris. L’Ile-de-France a représenté 42,6 % des investissements des SCPI en 2018. / Ingram / Photononstop

Le marché de la pierre-papier s’est effrité en 2018. Les chiffres publiés le 12 février par l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) et l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) ont confirmé le ralentissement de la demande pour ces produits permettant au grand public d’investir collectivement dans l’immobilier d’entreprise.

En net, les 175 sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) gérées par 31 société de gestion ont collecté 5,11 milliards d’euros (- 19,4 %), ce qui porte leur capitalisation à 55,38 milliards d’euros. Le repli est significatif, mais l’activité de l’année 2017 avait été exceptionnelle. Les SCPI investies en bureaux ont réalisé un peu plus de la moitié de cette collecte, loin devant les SCPI spécialisées dans le commerce (7,5 %) et celles dédiées au résidentiel (2,6 %).

En 2018, les SCPI ont réussi à maintenir un taux de distribution moyen de 4,35 % (contre 4,43 % en 2017). En tenant compte de la revalorisation de leurs parts (+0,82 %), la performance globale s’établit à 5,17 %, un niveau très nettement supérieur à l’inflation (1,8 %). Sur dix ans, la performance globale annualisée des SCPI de rendement ressort à 6 %.

Les 18 organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) « grand public » ont davantage souffert. Essentiellement distribués par le biais des contrats d’assurance-vie, ces produits ont collecté 2,14 milliards d’euros en 2018. « Le marché a repris son souffle après les pics de collecte à plus de 4 milliards d’euros observés en 2016 et 2017 », commentent les experts de l’ASPIM et de l’IEIF.

A la différence des SCPI, les OPCI possèdent une « poche » de valeurs mobilières cotées en Bourse, qui améliore leur liquidité, mais les expose aux aléas des marchés financiers. Leurs performances ont été pénalisées en 2018 par la chute (-15,9 %) de l’immobilier côté en Europe.

Sur l’année 2018, les OPCI « grand public » n’affichent qu’un rendement de 1,2 %. La valeur des parts a baissé en moyenne de 0,4 %, une première depuis fin 2016. Sur dix ans, la performance globale annualisée des OPCI « grand public » ressort à 4,9 %.

Avec des rendements et une collecte en baisse, la pierre-papier aurait-elle mangé son pain blanc ? « Je ne le crois pas, car ces produits restent nettement plus rentables que les fonds en euros de l’assurance-vie et que le Livret A, et la volatilité de la Bourse n’incite pas les épargnants à aller vers les actions », estime Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy et gèrant d’Immorente, l’une des plus importante SCPI du marché, qui a réalisé en 2018 une performance globale de 5,31 %.

La forte augmentation du prix des bureaux ces dernières années, notamment dans le quartier central des affaires (QCA) à Paris, entre l’Opéra et l’Etoile, incite toutefois les gérants à modifier leur stratégie. Les perspectives du très cyclique marché des bureaux devenant plus incertaines, l’heure est à la diversification, à la fois géographique et sectorielle.

En 2018, les SCPI ont réalisé 6,2 milliards d’euros d’acquisitions en Europe, mais Paris intra-muros n’a capté que 11,3 % de ce montant. Si l’Ile-de-France concentre 42,6 % des investissements, les régions françaises représentent désormais 26,6 % des flux et l’étranger 30,8 %. A noter : l’Allemagne reste, de loin, le pays préféré des gérants français.

Enfin, si les bureaux représentent toujours la plus grande part des investissements (64 %), le poids des commerces (17 %), des centres de santé (6 %), de l’hôtellerie (4,5 %), du résidentiel (4,1 %) et des locaux d’activités et entrepôts (2 %) est en progression.