C’est en région Ile-de-France que les problèmes sont les plus nombreux. / Image Source / Photononstop / Image Source / Photononstop

Payer les charges votées en assemblée générale de copropriété est indispensable pour régler les factures de chauffage, payer le gardien ou l’entretien de l’ascenseur. Or, certains copropriétaires tentent d’y échapper et l’immeuble est alors contraint de saisir la justice pour en réclamer le paiement. C’est d’ailleurs la principale raison pour laquelle les copropriétés se rendent devant les tribunaux.

Selon un récent rapport du ministère de la justice, cela représente 82 % du contentieux de la copropriété entre 2007 et 2017. Les autres causes de litige, comme les demandes d’annulation des décisions d’assemblée générale ou les problèmes d’infractions au règlement de copropriété, arrivent loin derrière et ne représentent que 18 % des litiges.

En dix ans, les procédures concernant les impayés ont augmenté de 29 %. « Rares sont les immeubles qui échappent à ce type de procédures. De nombreux syndics professionnels se sont d’ailleurs réorganisés autour de la nécessité de récupérer les fonds et ont souvent créé une cellule qui s’occupe uniquement de récupérer les charges non payées », explique Christophe Tanay, président de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis).

Dette supérieure à 10 000 euros

Autre information apportée par le ministère de la justice : la dette des copropriétaires débiteurs s’aggrave. En effet, au-delà d’une dette de 10 000 euros, le tribunal d’instance n’est plus compétent et le litige passe au tribunal de grande instance (TGI). Or, la part des recours devant le TGI est passée de 13 % en 2007 à 19 % en 2017. « Une somme d’une telle ampleur représente plusieurs années de charges impayées et cela pose des problèmes insurmontables aux copropriétés », regrette Renaud Lerooy, un des fondateurs du syndic Homeland.

Le contentieux des charges impayées est très concentré géographiquement. C’est en région Ile-de-France que les problèmes sont les plus nombreux : la région concentre 43 % des litiges, dont 11 % dans le département de Paris. C’est aussi en Ile-de-France que les impayés sont les plus graves : 32 % des cas concernent des arriérés de charges supérieurs à 10 000 euros. La région Provence-Alpes-Côte d’Azur arrive en deuxième position et concentre 20 % des contentieux.

Pour Valérie Lohat, juriste chez Juritravail, site d’informations et de services juridiques, la seule façon de lutter contre les impayés de charge est d’agir très en amont dès le premier impayé de charge. Le conseil syndical de l’immeuble, c’est-à-dire les copropriétaires élus pour contrôler et assister le syndic, doit effectuer des contrôles réguliers, par exemple tous les trimestres, afin de ne pas laisser des arriérés s’accumuler.

Le syndic doit également être réactif car Juritravail est souvent interrogé par des copropriétaires qui ne comprennent pas ou contestent le montant de leurs charges et n’obtiennent pas de réponse rapide de la part du syndic. Si personne ne règle la situation, les charges non payées s’accumulent et le différend se termine en justice.